PDMFacil.pt — Documentação Completa da Plataforma

Versão do documento: Março de 2026 (v2 — 34 municípios)

1. O que é o PDMFacil.pt?

O PDMFacil.pt é uma plataforma digital de consulta de informação urbanística municipal. Através de uma simples pesquisa por coordenadas geográficas ou endereço, qualquer utilizador pode obter instantaneamente a classificação do solo segundo o Plano Diretor Municipal (PDM) em vigor, bem como informação sobre a Reserva Agrícola Nacional (RAN), a Reserva Ecológica Nacional (REN), parâmetros urbanísticos de edificabilidade e condicionantes territoriais.

A plataforma destina-se a cidadãos, arquitetos, engenheiros, advogados, imobiliárias, promotores e qualquer profissional que necessite de informação rápida e fiável sobre o ordenamento do território em Portugal.

Operador: Modernwinds, Lda., com a marca comercial Capitao.Consulting.

2. Como Funciona

2.1. Fluxo de Consulta

1. Selecione um ponto — Clique diretamente no mapa interativo ou pesquise um endereço na barra de pesquisa. O sistema apresenta as coordenadas GPS selecionadas.
2. Consulte o PDM — Clique no botão "Consultar PDM". O sistema inicia a consulta aos servidores municipais de informação geográfica.
3. Resultados em tempo real — Os resultados são transmitidos em streaming (SSE — Server-Sent Events), aparecendo progressivamente: primeiro a classificação do solo (em menos de 1 segundo), depois os mapas compostos (3-5 segundos).
4. Análise completa — O resultado inclui a classificação do solo (Solo Urbano / Solo Rústico), subcategoria, parâmetros urbanísticos, condicionantes RAN/REN, mapas de ordenamento e condicionantes, e texto regulamentar aplicável.

2.2. Que Informação é Apresentada

Cada consulta pode devolver os seguintes elementos (dependendo da disponibilidade no município):

• Classificação do Solo — Solo Urbano ou Solo Rústico, segundo a classificação binária da Lei de Bases (Lei n.º 31/2014).
• Subcategoria / Qualificação — Categoria específica do PDM (ex.: "Espaços Residenciais", "Espaços de Atividades Económicas", "Espaços Agrícolas", "Espaços Florestais", etc.).
• Atributos SIG — Todos os campos retornados pelo servidor ArcGIS ou WMS municipal (designação, categoria, subcategoria, regime, etc.).
• RAN (Reserva Agrícola Nacional) — Indicação de abrangimento ou não. Quando abrangido, apresenta os atributos relevantes.
• REN (Reserva Ecológica Nacional) — Indicação de abrangimento, tipologia (ex.: "Leitos dos cursos de água", "Zonas ameaçadas pelas cheias"), descrição legal e eventuais pedidos de exclusão.
• Parâmetros de Edificabilidade — Altura máxima, número máximo de pisos, índice de utilização, índice de ocupação do solo, percentagem de impermeabilização, afastamentos e área mínima do lote (quando disponíveis no regulamento).
• Regime de Edificabilidade — Texto completo do regulamento do PDM aplicável à categoria detetada, incluindo artigos, alíneas e notas.
• Mapa Composto de Ordenamento — Imagem gerada automaticamente com a base cartográfica, a classificação do solo sobreposta, marcador da localização, escala, rosa dos ventos e legenda.
• Mapa de Condicionantes (RAN/REN) — Imagem separada com a sobreposição das áreas de RAN e REN sobre a base cartográfica.
• Geometria da Parcela — Quando disponível, o contorno geográfico (GeoJSON) da parcela classificada.
• Camadas Extra — Informação adicional do SIG municipal (zonas inundáveis, património arqueológico, UOPGs, zonas industriais, etc.).
• Avisos de Integridade — Alertas automáticos quando existem conflitos nos dados (classificação dupla, conflito RAN-Urbano, proximidade ao limite municipal, integração parcial).
• Nível de Confiança — Indicação "alta", "média" ou "baixa" com base na consistência dos dados recebidos.
• Fonte Regulamentar — Citação da fonte do regulamento (Diário da República, aviso, resolução) com link direto quando disponível.

2.3. Relatório PDF

Cada consulta permite a geração de um relatório PDF completo em formato A4, contendo todos os dados acima descritos em formato profissional: página de capa com ID de verificação, classificação, mapas de alta resolução, atributos SIG, texto regulamentar integral, secções RAN/REN, definições legais, disposições gerais e fontes. O PDF é gerado diretamente no navegador sem custo adicional de créditos.

3. Municípios Integrados

O PDMFacil.pt integra atualmente 34 municípios de 3 distritos de Portugal Continental. A integração é feita através de ligação direta aos servidores de informação geográfica (SIG) de cada município, garantindo dados atualizados e oficiais.

3.1. Distrito de Coimbra (17 municípios — distrito completo)

3.2. Distrito de Leiria (8 municípios)

3.3. Distrito de Lisboa (9 municípios)

* Integração Parcial (SNIT Raster): Alguns municípios não disponibilizam serviços SIG públicos com dados vetoriais. Nestes casos, o PDMFacil.pt utiliza o serviço WMS raster nacional do SNIT/DGT para apresentar imagens das plantas de ordenamento e condicionantes. A classificação detalhada do solo, consultas espaciais de RAN/REN e parâmetros de edificabilidade não estão disponíveis — a informação deve ser interpretada visualmente a partir do mapa.

4. Arquitetura Técnica

4.1. Backends Suportados

O PDMFacil.pt suporta três tipos de backend para integração com os servidores municipais:

• ArcGIS REST API — Ligação direta aos serviços MapServer das câmaras municipais. Permite consultas espaciais (Identify), exportação de mapas e obtenção de legendas. É o backend mais completo e utilizado pela maioria dos municípios.
• WMS (Web Map Service) — Protocolo OGC standard, utilizado por municípios com servidores QGIS ou GeoServer. Suporta GetFeatureInfo para atributos e GetMap para imagens. Os resultados são transformados para um formato unificado através de IDs sintéticos.
• SNIT Raster WMS — Serviço nacional da DGT (Direção-Geral do Território). Serve imagens raster (plantas digitalizadas) sem dados vetoriais. Utilizado como fallback para municípios cujos serviços não são publicamente acessíveis.

4.2. Deteção de Município

Quando o utilizador seleciona um ponto no mapa, o sistema identifica automaticamente o município através de caixas delimitadoras (bounding boxes). Se o ponto cai em zona de sobreposição entre municípios (frequente na Área Metropolitana de Lisboa), o sistema consulta todos os candidatos em paralelo e seleciona aquele que retorna dados de classificação válidos.

4.3. Cache e Performance

• Cache de resultados — Consultas repetidas para as mesmas coordenadas são servidas de cache (TTL: 30 dias), sem consumo adicional de créditos e com tempo de resposta inferior a 100ms.
• Coalescência de pedidos — Consultas simultâneas às mesmas coordenadas são agrupadas numa única chamada ao servidor municipal.
• Circuit breaker — Serviços municipais temporariamente indisponíveis são detetados automaticamente, evitando timeouts prolongados.
• Streaming (SSE) — Os resultados são transmitidos progressivamente: classificação em menos de 1 segundo, mapas em 3-5 segundos.

4.4. Geração de Mapas

Cada consulta gera automaticamente dois mapas compostos de alta qualidade:

• Mapa de Ordenamento — Base cartográfica + sobreposição da planta de ordenamento do PDM + marcador de localização + escala + rosa dos ventos + legenda (quando disponível).
• Mapa de Condicionantes — Base cartográfica + sobreposição das áreas RAN e REN + marcador + legenda estática RAN/REN.

Os mapas são gerados em resolução standard (1200x900 px, 150 DPI) para visualização web e em alta resolução (2400x1800 px, 300 DPI) para os relatórios PDF.

5. Preços e Sistema de Créditos

5.1. Como Funcionam os Créditos

• Cada consulta ao PDM consome 1 crédito.
• Os créditos são adquiridos em pacotes pré-pagos.
• Os créditos não expiram — ficam disponíveis na conta do utilizador indefinidamente.
• Consultas que falham por erro do sistema (não do utilizador) são reembolsadas automaticamente.
• Consultas repetidas às mesmas coordenadas são servidas de cache — sem custo adicional.
• O registo na plataforma oferece 1 crédito de boas-vindas gratuito.

5.2. Pacotes Disponíveis

Preços com IVA incluído à taxa legal em vigor. O pacote Profissional é o mais popular e oferece a melhor relação qualidade-preço para uso regular.

5.3. Pagamento

Os pagamentos são processados de forma segura através do Stripe, uma plataforma de pagamentos certificada PCI-DSS Level 1. O PDMFacil.pt nunca armazena dados de cartão de crédito. São aceites os principais cartões de crédito e débito (Visa, Mastercard, American Express).

5.4. Códigos de Desconto

A plataforma suporta códigos promocionais que podem oferecer créditos adicionais ou descontos sobre os pacotes. Os códigos não são cumuláveis, têm limite de utilização e podem ter data de expiração. Verifique a validade de um código na página de compra de créditos.

6. Conta de Utilizador

6.1. Registo

O registo requer um endereço de email válido e uma palavra-passe com pelo menos 8 caracteres. É necessário completar uma verificação CAPTCHA. Ao registar-se, o utilizador recebe 1 crédito gratuito de boas-vindas.

6.2. Tipos de Conta

• Conta Individual — Nome e email. NIF opcional.
• Conta Empresa — Nome da empresa e NIF obrigatórios. Morada opcional. Permite faturação com dados empresariais.

6.3. Área de Conta (/conta)

Na área de conta, o utilizador pode:

• Consultar o saldo de créditos atual.
• Comprar pacotes de créditos adicionais.
• Consultar o histórico de transações (compras, datas, valores, estado).
• Consultar o histórico de utilização (consultas efetuadas, municípios, datas).

6.4. Histórico de Consultas (/historico)

O histórico apresenta todas as consultas efetuadas pelo utilizador, com estatísticas (total de consultas, créditos utilizados, distribuição por município). Cada entrada do histórico permite aceder ao resultado completo sem consumir créditos adicionais.

7. Consultas em Lote (Batch)

A API de consultas em lote permite processar até 50 pontos numa única chamada. Cada ponto consome 1 crédito (pontos que falham são reembolsados). Os resultados incluem classificação, RAN/REN e camadas extra, mas excluem imagens de mapa para manter a resposta compacta.

As consultas batch são processadas sequencialmente para não sobrecarregar os servidores municipais, garantindo estabilidade e fiabilidade dos resultados.

8. Qualidade e Integridade dos Dados

8.1. Fontes de Dados

Todos os dados apresentados são obtidos diretamente dos servidores SIG (Sistemas de Informação Geográfica) das câmaras municipais ou, quando não disponíveis, do Sistema Nacional de Informação Territorial (SNIT) da Direção-Geral do Território (DGT). As fontes são citadas em cada resultado.

8.2. Avisos Automáticos

O sistema emite avisos automáticos nas seguintes situações:

• Classificação Dupla — Quando o ponto interseta mais do que uma classificação de solo (conflito nos dados municipais).
• Conflito RAN-Urbano — Quando é detetada uma sobreposição de RAN sobre Solo Urbano (inconsistência regulamentar).
• Proximidade ao Limite Municipal — Quando o ponto se situa perto da fronteira entre dois municípios, podendo existir classificações alternativas.
• Integração Parcial — Quando o município não está totalmente integrado e a informação é limitada (ex.: Amadora).

8.3. Nível de Confiança

• Alta — Classificação clara, sem avisos, dados RAN/REN completos.
• Média — Classificação encontrada mas com dados parciais ou proximidade a limites.
• Baixa — Classificações múltiplas, conflitos detetados ou classificação inferida por camadas secundárias.

9. Limitações e Avisos Importantes

• A informação apresentada tem carácter meramente informativo. Não constitui certificado, certidão ou parecer vinculativo.
• Os dados não substituem a consulta oficial do PDM junto da câmara municipal competente ou a consulta do Diário da República.
• Os mapas são aproximações cartográficas — os limites reais das zonas podem diferir ligeiramente dos apresentados.
• Podem existir desfasamentos temporais entre as alterações ao PDM e a sua reflexão nos serviços SIG municipais.
• A disponibilidade do serviço depende dos servidores municipais — indisponibilidades temporárias são possíveis.
• Os parâmetros de edificabilidade são extraídos automaticamente do texto regulamentar e podem não capturar exceções, regimes transitórios ou disposições específicas de UOPG.
• O PDMFacil.pt não substitui o aconselhamento profissional de arquitetos, engenheiros ou juristas.

10. Segurança e Privacidade

• Encriptação — Todas as comunicações são encriptadas via HTTPS/TLS.
• Palavras-passe — Armazenadas com hash bcrypt (irreversível).
• Sessões — Tokens criptográficos de 32 bytes, armazenados em cookies httpOnly, Secure e SameSite.
• Pagamentos — Processados pelo Stripe (PCI-DSS Level 1). Nenhum dado de cartão é armazenado pelo PDMFacil.pt.
• RGPD — Política de privacidade completa disponível em /privacidade. Os utilizadores podem exercer os seus direitos de acesso, retificação, eliminação e portabilidade.
• Retenção — Dados de transações: 10 anos (obrigação fiscal). Dados analíticos: 24 meses. Sessões: 30 dias.

11. Suporte e Contacto

12. Glossário

13. Enquadramento Legal de Referência

• Lei n.º 31/2014 — Lei de Bases da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo.
• Decreto Regulamentar n.º 15/2015 — Critérios de classificação e qualificação do solo.
• Decreto-Lei n.º 73/2009 — Regime jurídico da Reserva Agrícola Nacional (RAN).
• Decreto-Lei n.º 166/2008 — Regime jurídico da Reserva Ecológica Nacional (REN).
• Decreto-Lei n.º 80/2015 — Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT).

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